Økonomisk styring

Præcis ligesom ved et nybyggeri er den grundige planlægning af istandsættelsesarbejder en af forudsætningerne for et vellykket resultat.

Ved nybyggeri starter man på bar mark og har mulighed for at tilrettelægge alle arbejder ned til den mindste detalje i projektmaterialet. Med dækkende tegnings- og beskrivelsesmateriale kan nybyggeriet udbydes i licitation - eventuelt med krav om fast pris og tid. En sådan fremgangsmåde er et godt redskab til at sikre økonomi og kvalitet - og til at sørge for at tidsplanen overholdes.

Istandsættelsesarbejder kan sjældent tilrettelægges og gennemføres efter samme kontante model, fordi arbejdernes endelige omfang først kan fastlægges, når byggeriet er i gang.

Ved større istandsættelser vil det derfor være en god idé - inden de egentlige byggearbejder iværksættes - at afsætte et beløb, så rådgiveren sammen med en håndværker kan tage hul på huset og derved opnå det størst mulige kendskab til skjulte fejl og svagheder.

Erfaringsmæssigt vil sådan en foreløbig undersøgelse dreje sig om fjernelse af sekundære beklædningsplader på vægge og lofter, prøvegravninger ved fundamenter - og i det hele taget blotlæggelse af konstruktionernes knudepunkter.

Denne ekstra udgift til projektering kan betyde en væsentlig bedre sikkerhed, når de samlede udgifter skal beregnes, og det mindsker risikoen for ubehagelige overraskelser under arbejderne.

Det er rådgiverens opgave i forbindelse med projekteringen at vurdere, hvad det vil koste at gennemføre arbejderne. Denne første fastlæggelse af byggeudgifterne, som er en del af beslutningsgrundlaget for de videre planer, sker som regel gennem forholdsvis grove forkalkulationer og skøn. Her spiller rådgiverens erfaring med istandsættelsesarbejder en stor rolle.

Når projektmaterialet er udarbejdet, skal valget af håndværkere finde sted. Da arbejde på ældre og / eller bevaringsværdige huse stiller særlige krav til færdigheder og kendskab til traditionelle materialer og håndværksmetoder, vil det være en fordel allerede i projekteringsfasen at kunne udpege (håndplukke) de håndværkere, der skal udføre arbejdet. Og i visse tilfælde inddrage dem allerede i forundersøgelserne.

Istandsættelsesarbejder overdrages kun sjældent til håndværkerne i løbende regning efter medgået tid og materialeforbrug. Udbudsformen med fast tilbud kan være en fristende mulighed. Den kræver imidlertid et meget grundigt projekt, som det kan være vanskeligt at få udarbejdet tilstrækkeligt detaljeret, før arbejderne er i gang. Man løber derfor en risiko for at skulle betale for meget for et arbejde, fordi de håndværkere, der afgiver tilbud, er nødt til at sikre sig mod overraskelser og deraf følgende fordyrelser. I modsat fald betyder overraskelser, at der må slækkes på kvalitetskravene til udførelsen.

Istandsættelsesarbejder startes og gennemføres derfor ofte på grundlag af et overslag fra håndværkerne ud fra de givne projektforudsætninger. Overslaget, der vurderes af rådgiveren, kan eventuelt være afgivet som maksimumpris og suppleret med enhedspriser - f.eks. kr. pr. m2 puds eller pris pr. styk for udskiftning af bjælkeender.

Arbejdet kan herefter i princippet udføres efter regning. Som led i økonomistyringen kan det anbefales at anvende 14-dages rapporter, hvor håndværkerne gør rede for arten og omfanget af arbejdet og det medgåede time- og materialeforbrug. Ved at benytte denne fremgangsmåde har man under byggeprocessen mulighed for at følge udgifterne og - i tide - finde alternative løsninger og besparelser, hvis det bliver nødvendigt.

Endelig er der den mulighed at opdele arbejdet i forskellige afregningsformer. De indledende nedrivningsarbejder og nødvendige istandsættelsesarbejder af råhuset (arbejder på tag og fag) udføres efter regning, mens hele færdiggørelsen (udstyr, installationer og malerarbejde m.v.), der kan defineres helt nøje, gennemføres efter fast tilbud. Metoden kræver dog en klar tidsmæssig adskillelse mellem de enkelte typer arbejde. Med denne fremgangsmåde kan den samlede usikkerhed reduceres væsentligt.

Ved et istandsættelsesarbejde af bare nogenlunde størrelse vil der være en række ukendte faktorer - og det må anbefales, at der altid afsættes et passende beløb i budgettet til uforudsete arbejder.

Når håndværkerne er valgt og budget og finansiering er på plads - og de nødvendige tilladelser i øvrigt er opnået, starter selve udførelsesfasen. Det er her af stor betydning for det færdige resultat, at den rådgiver, der har udarbejdet projektet, også følger dets gennemførelse frem til afslutningen.

En del af projektmaterialet er i sagens natur lige så meget en hensigtserklæring som en direkte anvisning på fremgangsmåden. Mange løsninger på håndværksmæssige eller arkitektoniske problemer kan først findes, mens byggeprocessen er i gang. Den rådgiver, der har været igennem de forudgående overvejelser, har detaljeret kendskab til mulighederne i bygningen og er derfor den bedst egnede til at træffe de beslutninger på stedet, som er en meget væsentlig del ved ledelsen af et istandsættelsesarbejde. Mange anvisninger gives løbende under byggesagen. Et nært samarbejde mellem bygherre, rådgiver og håndværker er derfor helt nødvendigt. Det er ligeledes af afgørende betydning for kontinuiteten, at det inden for de enkelte fag er de samme håndværkere, der er knyttet til byggepladsen i byggeperioden.

Samarbejdet praktiseres først og fremmest i form af regelmæssige byggemøder, hvor det allerede udførte arbejde gås igennem, og der træffes aftaler om det videre forløb. På byggemøderne bør økonomien også jævnligt tages op.

Da beslutningerne på disse møder er et uundværligt supplement til projektmaterialet, bør der altid føres referat. Ud over at følge arbejdet og sikre økonomi, kvalitet og udførelse har den tilsynsførende også en anden vigtig rolle under byggeriet. Der vil - navnlig i de indledende faser - afsløres detaljer eller bygningshistoriske spor, som det ikke har været muligt at registrere under forarbejderne. Det er derfor vigtigt, at samarbejdet med håndværkerne udvides til også at omfatte interessen for disse spor, så de ikke sløres eller går tabt.

Fremkomsten af sådanne spor kan få direkte indflydelse på det igangværende byggearbejde. For eksempel kan blotlæggelsen af hidtil skjulte dekorationer føre til en revision af projektet, således at dekorationerne bevares som et synligt element i den færdige bygning. Både hvor bygningshistoriske spor af praktiske eller økonomiske årsager igen må tildækkes, og hvor det er ønskeligt og muligt at lade dem indgå i det færdige hus, er det af betydning, at de registreres. Det kan ske i form af skriftlige notater med supplerende skitser og fotografier. Registreringsformen skal være sådan, at også andre end rådgiveren kan have glæde af optegnelserne.

Sådanne iagttagelser har betydning som dokumentation af byggeskik og stilpræg og som bidrag til forståelsen af den aktuelle bygning og til vores samlede, bygningshistoriske viden. Oplysningerne er interessante for en ejer eller bruger, og de er betydningsfulde for lokalhistorien.

Der vil altså under tilsynet med en istandsættelse skulle ydes en særlig indsats på flere fronter. Der skal tages stilling til rent byggetekniske problemer og til de bygningshistoriske spor.

I forhold til nybyggeri udføres en væsentlig del af rådgivningen i selve byggefasen. Det bør man tage hensyn til i den forudgående projektering, sådan at der gives plads til det.

Når et istandsættelsesarbejde er gennemført, bør rådgiveren også medvirke til, at der udarbejdes en afsluttende rapport om byggeriets hovedtræk med gengivelse af de reviderede hovedtegninger. Desuden redegøres der for de iagttagelser, man har gjort - og deres tydning - med alle opmålingsskitser og fotografier i en bearbejdet og tilgængelig form. Sådanne rapporter skal tjene som dokumentationsmateriale og videregive erfaringer til brug for senere arbejder. For rådgiveren er det endvidere i altid gavnligt at evaluere en byggesag, når den er afsluttet.

Information om Bygningsbevaring:
Arkivundersøgelser
Bygningshistorisk undersøgelse
Farveundersøgelser
Forberedelse af projektmateriale

BYG-ERFA, Byggetekniske Erfaringsformidling (kræver abonnement og password):

Fejl ved måling af træfugtighed (93 01 12)
Undersøgelse af bygninger for biologisk nedbrydning ( 93 12 17)
Skadedyrsangreb i bygninger (95 04 24)
Termografisk undersøgelse af kuldbroer m.m. (00 08 07)
Indbrudssikring af boliger ( 95 12 15)

Titel

Økonomisk styring og gennemførelse af istandsættelser

Oplæg

Tekstoplæg og tegninger: Erik Einar Holm, arkitekt m.a.a.

Ansvarlig institution, Copyright, redaktion og udgiver

Kulturarvsstyrelsen, Kulturministeriet

Opdateret

December 2004

Yderligere oplysninger

Kulturarvsstyrelsen
H.C. Andersens Boulevard 2 
1553 København V
Telefon 33 74 51 00